Comprar un departamento en Lima implica varios componentes más allá del valor publicitado por la inmobiliaria. Conocerlos te ayuda a presupuestar con realismo y evitar sorpresas en la firma de la escritura. A continuación, encontrarás un desglose actualizado de los rubros que conforman el precio final:
1. Precio base del inmueble
- Valor del departamento: Es el importe que fija el promotor o propietario e incluye acabados, metraje, uso de áreas comunes y, si así se negocia, la cochera y el depósito.
- IGV (18 %) en primera venta: En departamentos de estreno, el precio ya viene “con IGV”. Este impuesto solo grava la primera venta que realiza el constructor y se calcula sobre el 50 % correspondiente a la edificación (el terreno está inafecto), de modo que la carga efectiva es 9 % del precio total.
Tip: Verifica siempre que el anuncio mencione “precio incluye IGV” para evitar recargos de última hora.
2. Impuesto de Alcabala
Si el departamento no es de estreno, debes pagar el Impuesto de Alcabala:
- Tasa: 3 %.
- Exonerado: los primeros 10 UIT (S/ 51,500 en 2025).
- Quién lo paga: el comprador, dentro de los 30 días hábiles de la firma.
Ejemplo rápido 2025: Para un flat de S/ 420,000, la base sería 420,000 – 51,500 = 368,500 y el impuesto, 3 % → S/ 11,055.
3. Gastos notariales y registrales (SUNARP)
| Concepto | Qué cubre | Pago aproximado 2025 |
|---|---|---|
| Gastos notariales | Elaboración y elevación de la minuta a Escritura Pública, verificación de cargas, legalizaciones | S/ 600 – 3,000 según notaría y complejidad |
| Derechos registrales | Inscripción de la compra venta y, de ser el caso, de la hipoteca en SUNARP | desde S/ 300 (compra) + S/ 240 (hipoteca) – calcula en la calculadora registral |
Estos desembolsos son asumidos por el comprador, salvo pacto en contrario.
4. Costos bancarios (si financias con hipoteca)
- Tasación comercial: S/ 350 – 600.
- Estudio de títulos y gastos de desembolso: S/ 500 – 1,200 (varía por banco).
- Seguro de desgravamen y todo riesgo: Prorrateado en la cuota mensual, pero suele cobrarse el primer mes por adelantado.
5. Estacionamiento y depósito
La cochera y/o el depósito pueden venir incluidos o venderse por separado. Asegúrate de preguntar si el precio publicado los incorpora; de lo contrario, súmale entre S/ 40,000 y S/ 70,000 por una cochera y S/ 8,000 – 15,000 por un depósito, según zona y proyecto.
6. Fondo inicial de mantenimiento y alícuotas
Al mudarte, la mayoría de edificios solicita:
- Fondo de contingencia / provisión: 1 o 2 cuotas de mantenimiento (S/ 250 – 500 mensuales en promedio).
- Prorrateo de arbitrios municipales (si se firma a mitad de año).
Aunque no forman parte de la compra venta, impactan tu necesidad de liquidez al momento de la entrega.
7. Resumen rápido
| Rubro | ¿Siempre aplica? | Pagador habitual |
| Precio base + IGV (estreno) | Sí | Comprador |
| Alcabala (2ᵈª venta) | Solo en usados | Comprador |
| Notaría | Sí | Comprador (negociable) |
| SUNARP | Sí | Comprador |
| Tasación y gastos bancarios | Si hay hipoteca | Comprador |
| Cochera / Depósito | Según contrato | Comprador |
| Fondo mantenimiento | Sí | Comprador |
